부동산 거래 시 중개사를 통하지 않고, 임대인 또는 매도인과 직접 계약하는 '직거래' 방식을 택하는 경우가 점점 늘고 있습니다. 특히 전세 계약의 경우 중개 수수료를 아끼기 위해 직거래를 고려하는 세입자도 많습니다.
하지만 직거래는 비용을 아낄 수 있는 대신, 법적 보호와 확인 절차가 모두 ‘직접 책임’이 됩니다. 조금만 방심하면 계약 무효, 사기, 보증금 미반환 등의 피해를 입을 수 있습니다.
이 글에서는 2025년 기준, 부동산 직거래 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항 7가지를 실전 예시와 함께 정리합니다.
1. 등기부등본 확인은 ‘직거래의 시작’
공인중개사가 없다면 소유권 확인은 세입자가 직접 해야 합니다.
- 📍 소유자 이름이 계약 상대와 일치하는가?
- 📍 갑구: 소유권 변동, 소송 이력 확인
- 📍 을구: 근저당권, 전세권 등 권리관계 확인
TIP: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능 (700원)
2. 신분증 및 실명 확인
소유주 본인과 계약하는지 반드시 확인해야 하며, 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서가 필요합니다.
💡 예시 사례
세입자 A씨는 직거래 계약 후 입주했지만, 나중에 진짜 소유주가 등장해 계약 무효 통보 → 보증금 전액 손실
3. 계약서 작성 시 법적 형식 지키기
직거래라 하더라도 표준 임대차계약서 양식을 사용하는 것이 안전합니다. 계약서에는 다음 항목이 명확히 있어야 합니다:
- ✔️ 보증금, 계약 기간, 주소, 지급 조건
- ✔️ 특약사항 (도배, 수리, 옵션 등)
- ✔️ 양 당사자의 서명 및 도장
계약서에 한 줄이라도 빈칸이 있으면 사인하지 마세요. 사기꾼은 빈칸을 악용해 나중에 내용을 바꿀 수 있습니다.
4. 계약금 입금 전 반드시 확인할 3가지
- 1️⃣ 입금 계좌의 예금주 = 소유자 본인인지
- 2️⃣ 계약서 내용이 최종 합의와 일치하는지
- 3️⃣ 등기부등본과 계약 주소가 완벽히 동일한지
입금 후에는 되돌리기 어렵습니다. 입금 전 최종 서류 확인은 필수입니다.
5. 전입신고 + 확정일자 반드시 받기
직거래라고 해서 보증금 보호를 받을 수 없는 건 아닙니다. 계약서 사본을 가지고 전입신고 + 확정일자를 받으면 대항력 + 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
모바일로도 신청 가능: 정부24에서 ‘전입신고’ + ‘확정일자 신청’ 동시 처리 가능
6. 보증보험 가입 여부 확인
보증금이 크거나 집 상태가 불안하다면 반드시 보증보험(HUG, SGI 등) 가입 가능 여부를 확인하세요.
직거래라고 해도 보증보험 가입에는 아무런 제약이 없으며, 가입이 거절된다면 그 이유를 반드시 따져보고 계약 여부를 재검토해야 합니다.
7. 입주 전 ‘집 상태 확인서’ 작성
중개사 없이 거래하는 경우, 입주 전 집 상태에 대한 기록을 남기지 않으면 나중에 하자 보수 문제로 다툼이 생기기 쉽습니다.
입주 당일, 다음 항목을 사진으로 남기고 문서화하세요:
- 🔹 벽지, 천장, 바닥 상태
- 🔹 욕실, 수도, 보일러 작동 여부
- 🔹 가전/가구 제공 품목 확인
TIP: ‘집 상태 확인서’를 계약서에 첨부하거나, 특약으로 명시해두면 추후 분쟁 예방에 유리합니다.
보너스: 직거래할 때 이런 문구가 나오면 주의!
- ❌ “등기부는 나중에 보여드릴게요”
- ❌ “지금 계약 안 하면 다른 사람이 계약할 거예요”
- ❌ “사실 이 집은 제 가족 명의인데 괜찮습니다”
- ❌ “보증보험은 안 해도 문제 없어요. 저희 집 안전합니다”
이런 말을 듣는 순간, 계약을 잠시 멈추고 서류를 재검토해야 합니다.
결론
부동산 직거래는 중개수수료를 아끼고, 더 유연한 조건 협상이 가능하다는 장점이 있지만, 법적 보호 장치가 약하고, 모든 검증을 스스로 해야 한다는 단점이 있습니다.
2025년 현재, 사기 수법은 더 치밀해지고 있고, 중개사 없이 거래하는 세입자나 매수인을 노리는 범죄도 늘고 있습니다.
“서류로 검증하고, 문서로 남기고, 입금은 신중히” 이 3가지를 기억한다면 직거래도 충분히 안전하게 할 수 있습니다.
※ 본 글은 2025년 5월 기준으로 작성되었습니다. 계약 전 반드시 등기부등본 열람과 보증보험 가입 가능 여부 확인을 권장합니다.